修繕費･資本的支出とは？定義の解説

　賃貸業(大家業)を行っている個人や法人の「投資用物件」や、事務所やオフィス、店舗などの「事業用物件」の修繕、修理、設備交換を行った際に発生する費用は「修繕費」、もしくは「資本的支出」として仕分けを行う事になる。

　修繕費と判定できる場合は当期に一括して経費計上出来る点が大きな利点と言えるじゃろう。

　修繕費の判定は国税庁の見解自体が曖昧な表現でもある為やや難解であるのは事実じゃ。

　しかし、修繕費と資本的支出の「定義」及び「判定ポイント」を把握した上で修繕費として計上できるものは堂々と修繕費として自信をもって計上すべきなのも確かじゃ。

　不動産所有者の中でも主に企業及び個人事業主が営利目的として所有する投資用不動産の会計処理を行う際に修繕費の勘定科目の仕訳で判断に迷うケースが存在するものじゃ。

　これは経理におけるリフォーム費用は「修繕費」と「資本的支出」の2つの項目に明確に分類することが定められておる為じゃな。

　その為、このリフォーム費用は修繕費となるのか？それとも資本的支出となるのか？この判断基準を覚える為には、まず始めに修繕費の定義について把握しておく必要がある。

　尚、国税庁が解説する修繕費の定義では「固定資産の修理、改良等のために支出した金額のうち、その固定資産の維持管理や原状回復のために要したと認められる部分の金額」と記載されておる。

　投資用不動産のリフォーム費用を修繕費として仕訳するケースは、主に「破損箇所の原状回復工事」や「建物を維持するために不可欠となる定期工事費」や「経年劣化した付帯設備の交換」などが該当するという訳じゃ。

　修繕費と資本的支出の主な違いは、一年でリフォーム費用全額を必要経費とするか？それとも減価償却資産として資産計上し複数年で段階的に必要経費としていくかの違いじゃ。

　リフォーム費用は修繕費であっても資本的支出であっても最終的に必要経費として参入できる額に変わりはない。

　しかし、会計処理の仕方次第では決算時の決算書の状況や、大家さん個人の確定申告に大きな影響を与える可能性がある点を必ず把握しておく必要があるのじゃよ。

　資本的支出とはリフォーム工事を行った結果、建物の使用可能年数の延長をもたらす場合や結果的に「資産価値が上昇すると判断されるような工事」に分類される費用のことじゃ。

　リフォーム費用を資本的支出として仕訳するケースは、主に「付帯設備の新設費用」や「空室率を高めるためのデザインの変更にかかる費用」、また同じく近年の入居者のニーズの変化に合わせた「間取りの変更にかかる工事費用」などが資本的支出として該当すると言えるのぉ。

　尚、一戸建てやアパート、マンションのリフォーム費用を資本的支出として資産計上する場合は、「減価償却資産」として複数年で経費化する必要があるのじゃ。

　修繕費と資本的支出はリフォーム工事の内容、性質、結果(工事の影響)などを総合的に判断し判定する必要がある。

　しかし、全く同じような工事であったとしても「修繕費」か「資本的支出」か複数の見解が考えられるケースも多く判定が難しいというのが現状じゃ。

　そこで国税庁は修繕費と資本的支出の判断の目安として幾つかの形式基準を提示しておる。(⇒次項のフローチャート参照)

　前述したように修繕費も資本的支出も最終的には必要経費として扱える額は同じじゃ。

　その為、必要経費を数字だけの側面から考えた場合はどちらがお得という事はない。

　しかし、不動産投資を行う場合は想定外の出費などに備えるためにも可能な限りキャッシュを保持していたいというのが投資物件を保有している法人や個人の本音じゃろう。

　その為、リフォーム工事は可能な限り単年で必要経費化が可能となる修繕費として計上する事が望ましいと考えられておる訳なのじゃ。

マンション･一戸建て･アパートの形式基準(フローチャート)に基づく修繕費と資本的支出の判定目安、資産計上･経費処理について初心者向きにわかりやすく解説。